格力房地产转型之痛:固定与延期减持与高债务压力并存
房地产+海洋经济+港口经济+生物医药+免税业务"是目前格力房地产(600185.SH)的完整形式。这家总部位于珠海的地区性房地产公司,在看不到拓展房地产业务的希望后,很早就把注意力转向了其他业务。
然而,从财务业绩的角度来看,格力房地产的转型尚未取得成功,房地产业务仍然是当前收入的核心,通过"买买"方式带来的高负债和股东减持压力的固定增加,也成为当前的主要隐患。
1)全面过渡不如预期的好
正平"科普了解到,格力地产在早期建立房地产业务的优势,经历了两轮重大转型:
从2013年到2020年,建立了房地产业、港口经济产业、海洋经济产业、现代服务业和现代金融业的多元化发展理念,以完成房地产建筑师向城市综合经营者的转变。
从2020年起,我们将开始在生物医药和大规模消费领域向前迈进,以免税业务为核心。
第一轮改造历时七年,活动范围以珠海为中心,先后承担了多个沿海恢复工程、渔港工程、岛屿开发、游艇工程、人工岛等项目,并设立了自己的金融子公司。
然而,从结果来看,这个巨大的"3x2"转换并没有如期带来效果。
2020年上半年,格力房地产实现收入26.55亿元,占总收入的89.15%,其中包括渔获量和其他业务收入3.23亿元,仅占10.85%。由此可见,在收入方面,它并没有与房地产公司的财产分离。
总体来看,格力房地产在过去七年的全面转型中,表现出了一定的停滞,股价自然也随之低迷。
2)免税店成为消防队长。
2016年8月,格力房地产控股股东珠海投资控股有限公司(以下简称"中投")与广州宣源投资管理有限公司等六方签署了"有条件远期收购协议"和"底协议",每股价格约6.5元(考虑股利因素后)。
根据协议,格力房地产将于2016年8月25日转换为股票,锁定期为12个月。之后,如果格力房地产的股价超过6.78×(1≤6.5%×2)元/股的收购价格,即7.66元/股(经考虑股利因素后约为7.3元/股),则德格利房地产可在收购价格超过6.78×(1≤6.5%×2)元后转换为股票。否则,格力地产将按照双方签署的协议,按照约定的价格收回原固定股。
然而,格力地产的股价自那以后一直低迷,直到2017年4月才升至每股7.55元,然后开始下跌,2018年10月跌至3.5元左右,到年底还未达到每股6元。与此同时,在2016年至2018年之间,格力地产的表现也陷入了停滞。
2019年11月至2020年4月期间,广州金融控股集团、杭州滨创股权投资有限公司、华润深圳投资信托有限公司、广州宣源投资管理有限公司四家增发机构以合同纠纷为由,向法院申请冻结格力房地产控股股东股份。
在黑暗中,控股股东中投开始寻找提高上市公司股价的方法,收购珠海国资委(SASAC)旗下的免税企业将是个好主意。
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